Urbanisme

Depuis le 1er octobre 2007, nouveau régime du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme.
Consulter le site Web du Ministère pour des informations détaillées.

QUELQUES NOTIONS D’URBANISME

Le COS : coefficient d’occupation des sols

Le COS fixe la densité maximale de construction susceptible d’être édifiée sur un même terrain.

Le COS est un instrument de mesure et de maitrise de l’urbanisation car il agit sur la quantité, la nature et le rythme de l’évolution de celle-ci.

Le COS est un élément de la formation des prix fonciers. Il clarifie le jeu économique (les agents économiques privés, les services fiscaux.. Sont amenés à prendre en considération dans leurs calculs relatifs aux prix fonciers, la densité des constructions) d’autre part, c’est un instrument stable puisqu’il souffre d’aucune dérogation.

Le COS est une unité de mesure simple et claire qui facilite la détermination des capacités réelles des terrains quel que soit leur configuration.

La SHOB

La SHOB (surface hors œuvre brute) d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias, les toitures terrasses, non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher comme les terrasses non couvertes de plein pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampe d’accès).

La SHON

De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :

surface des combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80m)
surfaces des toitures terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée
surface des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue de stationnement des véhicules (garages)
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole
surface égale à 5% de la SHON affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux)
déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5m2 par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène.

La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA)

Est un imprimé Cerfa destiné à tous les propriétaires, personne physique ou morale, désirant vendre leurs biens immobiliers par lequel, ils doivent obligatoirement informer la ville de ce projet.

La DIA doit être adressée par lettre recommandée avec AR soit par le notaire chargé de l’aliénation soit directement par le vendeur.

A réception, l’instructeur commence son traitement et fait part dans le délai légal d’un mois, de la décision de la ville.

QUELQUES DÉFINITIONS

Changement d'affectation

Il consiste à donner à un bâtiment existant une affectation différente de celle qu'il avait jusqu'alors. Les locaux à usage d'habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage, ni transformés en autre chose sans une autorisation administrative préalable. Les locaux régulièrement affectés à un autre usage que l'habitation peuvent être temporairement affectés à l'habitation après déclaration d'affectation temporaire des locaux.

Coefficient d'occupation des sols (COS)

Il détermine la surface constructible sur un terrain. Cette surface est obtenue en multipliant ce coefficient par la surface du terrain. Chaque zone a son coefficient qui est mentionné au règlement de POS, de PAZ.

Espace boisé classé à créer ou à conserver
Un espace boisé classé au plan d'occupation des sols est une zone protégée non constructible destinée à préserver ou à créer un espace vert.

Plan d'occupation des sols (POS)

C'est le document qui fixe les règles d'urbanisme applicables sur le territoire de la commune (règles générales d'utilisation des sols et règles de construction). Il a pour rôle de déterminer l'affectation principale des sols par zone et de définir les règles qui devront s'appliquer de manière générale et dans chaque zone. C'est le document sur la base duquel sont instruits les permis de construire.
Il est rebaptisé Plan Local d'Urbanisme (PLU) depuis l'application de la loi dite SRU n° 2000 - 1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui remplace les plans d'occupation des sols par les plans locaux d'urbanisme (procédure simplifiée et zonage élargi à plusieurs communes).

Surface hors œuvre brute (SHOB)

C'est la surface de tous les niveaux de planchers au nu des murs extérieurs existants sur la parcelle d'une construction à laquelle s'ajoutent des surfaces dites non habitables (les garages, les terrasses, les surfaces de moins de 1,80 mètres sous plafond, certaines annexes).

Surface hors œuvre nette (SHON)

C'est la surface hors oeuvre nette d'une construction prise en compte dans le calcul du COS. Elle s'obtient en soustrayant de la surface hors oeuvre brute les surfaces dites non habitables (garages, terrasses, surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80, toute construction couverte mais ouverte).

Servitude d'Utilité Publique

Les Servitudes d'Utilité Publique sont des limitations administratives du droit de propriété et d'usage du sol. Elles sont visées par l'article L. 126-1 du Code de l'Urbanisme. Mises en œuvre par les Services de l'Etat, elles s'imposent aux autorités décentralisées lors de l'élaboration des documents d'urbanisme. Il y a obligation pour le POS/PLU de respecter les servitudes d'utilité publique.
Par exemple, un Plan de Protection des Risques naturels prévisibles vaut servitude d'utilité publique annexé au POS/PLU.

Zone d'aménagement concertée (ZAC)

C'est une zone à l'intérieur de laquelle une collectivité publique décide d'aménager et d'équiper des terrains en vue de la réalisation de construction ou d'installation d'équipements collectifs.